التحفيظ العقاري في المغرب: دليل الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري

التحفيظ العقاري في المغرب من العمليات التي تسهر عليها الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية (ANCFCC) ، وهي من أهم المؤسسات الإدارية في المغرب التي تلعب دوراً محورياً في تنظيم القطاع العقاري وضمان الحقوق العينية للمواطنين والمستثمرين على حد سواء.

التحفيظ العقاري في المغرب : فروع الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية

تتوفر الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية على شبكة واسعة من الفروع والمكاتب المنتشرة في مختلف أنحاء المملكة، مما يسهل وصول المواطنين إلى خدماتها. ويمكن التواصل مع المقر الرئيسي للوكالة من خلال:

• المقر الرئيسي: طريق الرباط الدارالبيضاء، حي الرياض، الرباط
• الهاتف: 0537734000 / 0537734001
• الفاكس: 0537734020
• البريد الإلكتروني: ancfcc@ancfcc.gov.ma
• الموقع الإلكتروني: www.ancfcc.gov.ma

كما أطلقت الوكالة في السنوات الأخيرة مجموعة من الخدمات الإلكترونية التي تسمح للمواطنين بالحصول على المعلومات وتتبع ملفاتهم عن بعد، من خلال البوابة الإلكترونية “المحافظة العقارية عن بعد” (www.ancfcc.gov.ma/portail)، والتي توفر خدمات مثل:

• الاطلاع على مراحل معالجة مطالب التحفيظ
• طلب الشهادات العقارية عن بعد
• التحقق من صحة الوثائق العقارية
• الاطلاع على الرسوم العقارية

شروط التسجيل والتحفيظ العقاري في المغرب: مسار قانوني لحماية الملكية

يبقى التحفيظ العقاري في المغرب نظاماً اختيارياً، باستثناء بعض الحالات التي يكون فيها إجبارياً، مثل العقارات موضوع عمليات التجزئة العقارية أو المباني الجماعية الخاضعة لنظام الملكية المشتركة. ويهدف هذا النظام إلى تأسيس رسم عقاري نهائي غير قابل للطعن، والذي يشكل سنداً ملكية يضمن حماية حقوق المالك والغير.

لإجراء عملية التحفيظ العقاري، يجب توفر مجموعة من الشروط الأساسية:

1. صفة طالب التحفيظ: يجب أن يكون مقدم طلب التحفيظ هو المالك أو من له حق عيني على العقار موضوع التحفيظ.
2. الوثائق المطلوبة: تختلف الوثائق المطلوبة حسب طبيعة العقار، ولكن بشكل عام، يجب تقديم:
   • طلب التحفيظ المعبأ على النموذج المعتمد من طرف الوكالة
   • الوثائق المثبتة للملكية (عقود الشراء، رسوم الإراثة، شهادات الملكية…)
   • بطاقة التعريف الوطنية للمالك أو الوكيل
   • وكالة خاصة في حالة تقديم الطلب من طرف وكيل
   • تصميم العقار إذا كان متوفراً
3. أداء الرسوم: يجب أداء الرسوم المتعلقة بإجراءات التحفيظ، والتي تحتسب على أساس مساحة العقار وقيمته المصرح بها.

وفقاً للإحصائيات الرسمية، فإن عدد المطالب المودعة سنوياً للتحفيظ يتجاوز 300,000 مطلب، مما يعكس الإقبال المتزايد للمواطنين على تحفيظ عقاراتهم. كما أن نسبة تغطية السجل العقاري للأراضي القابلة للتحفيظ في المغرب وصلت إلى حوالي 70% حتى نهاية عام 2022، مع وجود تفاوتات بين المناطق الحضرية التي تصل فيها النسبة إلى أكثر من 85%، والمناطق القروية التي لا تتجاوز فيها 60%.

مسطرة التحفيظ العقاري في المغرب: مراحل دقيقة لضمان الحقوق

تمر عملية التحفيظ العقاري بمجموعة من المراحل القانونية والتقنية، التي تهدف إلى التأكد من صحة الملكية وحقوق الأغيار المرتبطة بالعقار. وتتمثل هذه المراحل في:

1. إيداع مطلب التحفيظ: يتم تقديم طلب التحفيظ لدى المحافظة العقارية المختصة، مرفقاً بالوثائق المطلوبة وأداء الرسوم المستحقة.
2. تسجيل المطلب: يسجل المطلب في سجل خاص، ويعطى له رقم ترتيبي خاص، ويسلم للمودع شهادة تثبت إيداع المطلب.
3. الإشهار القانوني: يتم نشر إعلان بمطلب التحفيظ في الجريدة الرسمية للإعلانات القانونية والقضائية والإدارية، كما يتم تعليق الإعلان في المحافظة العقارية وفي مقر السلطة المحلية التي يقع العقار ضمن دائرة نفوذها.
4. التحديد: وهي عملية تقنية يقوم بها مهندس مساح طبوغرافي، بهدف تحديد حدود العقار وموقعه ومساحته، بحضور المالك والجيران والسلطة المحلية.

كما تضم المسطرة الخطوات التالية

1. البحث العلني: تستمر فترة البحث العلني لمدة شهرين ابتداءً من تاريخ نشر الإعلان في الجريدة الرسمية، ويمكن خلال هذه الفترة لكل من له حق على العقار أن يتقدم بتعرض على مطلب التحفيظ.
2. البت في التعرضات: في حالة وجود تعرضات، يتم إحالة الملف إلى المحكمة الابتدائية المختصة للبت فيها، أما في حالة عدم وجود تعرضات، فيتم الانتقال مباشرة إلى المرحلة الموالية.
3. تأسيس الرسم العقاري: بعد انتهاء مسطرة التحفيظ بنجاح، يقوم المحافظ على الأملاك العقارية بتأسيس الرسم العقاري، الذي يعتبر سنداً للملكية غير قابل للطعن.

تجدر الإشارة إلى أن متوسط المدة الزمنية لإتمام مسطرة التحفيظ في الحالات العادية، (بدون تعرضات) تتراوح بين 6 أشهر وسنة، أما في الحالات التي تشهد تعرضات، فقد تمتد المدة إلى سنوات حسب تعقيد القضايا ومدة البت فيها من طرف المحاكم. وحسب إحصائيات الوكالة، فإن نسبة المطالب التي تشهد تعرضات تبلغ حوالي 30% من مجموع المطالب المودعة.

رسوم التحفيظ العقاري: تكاليف محددة وفق معايير واضحة

تخضع عمليات التحفيظ العقاري لمجموعة من الرسوم المحددة بموجب قوانين ومراسيم تنظيمية، وتتوزع هذه الرسوم إلى:

1. رسوم إيداع مطلب التحفيظ: وتحتسب على أساس مساحة العقار وقيمته المصرح بها، حيث تبلغ:
   • 100 درهم للعقارات التي لا تتجاوز قيمتها 50,000 درهم
   • 200 درهم للعقارات التي تتراوح قيمتها بين 50,001 و200,000 درهم
   • 300 درهم للعقارات التي تتجاوز قيمتها 200,000 درهم
2. رسوم التحديد: وهي رسوم تتعلق بعملية المسح العقاري، وتحتسب على أساس المساحة:
   • 800 درهم للهكتار الأول أو جزء منه
   • 400 درهم لكل هكتار إضافي أو جزء منه
3. واجبات تأسيس الرسم العقاري: وتبلغ 75 درهم للرسم العقاري العادي، و150 درهم للرسم العقاري بالملكية المشتركة.
4. رسوم الإشهار القانوني: وتختلف حسب حجم الإعلان ومضمونه، وتتراوح بين 200 و500 درهم.

بالإضافة إلى هذه الرسوم، هناك رسوم أخرى مرتبطة بالتحفيظ مثل رسوم التحفيظ الإضافي، ورسوم إيداع التعرضات، ورسوم طلب نسخ من الوثائق.

وفقاً للإحصائيات الرسمية، فإن متوسط تكلفة تحفيظ عقار سكني بمساحة 100 متر مربع في منطقة حضرية يتراوح بين 1,500 و2,000 درهم، في حين أن تكلفة تحفيظ أرض فلاحية بمساحة هكتار واحد تبلغ حوالي 1,200 درهم.

وتجدر الإشارة إلى أن الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية قد أدخلت في السنوات الأخيرة تخفيضات على بعض الرسوم، في إطار دعم سياسة تعميم التحفيظ العقاري، خاصة في المناطق القروية. كما أنها أطلقت برنامجاً خاصاً للتحفيظ الجماعي في المناطق القروية، والذي تتحمل الدولة بموجبه جزءاً كبيراً من تكاليف التحفيظ.

المؤسسة ونشأتها: تاريخ عريق في خدمة الحقوق العقارية

تأسست نواة هذه المؤسسة منذ فترة الحماية الفرنسية، حيث صدر أول ظهير للتحفيظ العقاري في 12 غشت 1913، والذي شكل الإطار القانوني الأول لنظام التحفيظ العقاري في المغرب. وقد تطورت هذه المؤسسة عبر العقود لتصبح في صيغتها الحالية، الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، بموجب المرسوم رقم 2.94.266 الصادر في 24 مايو 1994، حيث تم دمج ثلاث إدارات كانت منفصلة سابقاً وهي: المحافظة العقارية، ومصلحة المسح العقاري، والمصلحة الطبوغرافية الوطنية.

تتمتع الوكالة بشخصية معنوية واستقلال مالي، وتخضع لوصاية الدولة من خلال وزارة الفلاحة والصيد البحري والتنمية القروية والمياه والغابات. وقد شهدت المؤسسة تحولات كبيرة في السنوات الأخيرة، خاصة مع برنامج التحديث الإداري وإدخال التكنولوجيا الرقمية في خدماتها، حيث استطاعت أن تحقق قفزة نوعية في تقديم خدماتها الأساسية للمواطنين والمستثمرين.

تضم الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية حالياً شبكة واسعة من المديريات الجهوية والمحافظات العقارية الإقليمية، التي يصل عددها إلى أكثر من 180 محافظة عقارية موزعة على مختلف أنحاء المملكة، بالإضافة إلى مكاتب المسح العقاري والتصميم الطبوغرافي، مما يجعلها من أكبر المؤسسات الإدارية في المغرب من حيث الانتشار الجغرافي، حيث تغطي خدماتها كافة المناطق الحضرية والقروية في البلاد.

مهام الوكالة: منظومة متكاملة لحماية الحقوق العقارية

تضطلع الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية بمجموعة من المهام الأساسية التي تشكل دعامة لاستقرار المعاملات العقارية في المغرب، وتتمثل هذه المهام في:

1. تحفيظ الأملاك العقارية: وهي عملية قانونية تهدف إلى تأسيس رسم عقاري للعقار، مما يضمن حماية حقوق الملكية العقارية. وتكتسي هذه المهمة أهمية بالغة في تكريس مبدأ الأمن العقاري والاستقرار القانوني للملكية.
2. تسجيل المعاملات العقارية: وتشمل تسجيل جميع التصرفات القانونية الواردة على العقارات المحفظة، مثل البيع والشراء والرهن والهبة والإرث وغيرها من الحقوق العينية.
3. إعداد خرائط المسح العقاري: وهي عملية تقنية تهدف إلى تحديد الموقع الدقيق للعقارات وأبعادها ومساحتها، مما يسمح بإنشاء قاعدة بيانات دقيقة ومحدثة للأملاك العقارية.
4. إنتاج الخرائط الطبوغرافية: وتتضمن إعداد وإنتاج الخرائط بمختلف المقاييس، التي تعد ضرورية للتخطيط العمراني والتنمية المجالية.
5. وضع النظام الوطني للمعلومات الجغرافية: حيث تقوم الوكالة بإنشاء وتطوير قاعدة معلومات جغرافية شاملة تساهم في التخطيط المجالي وإعداد التراب الوطني.

تجدر الإشارة إلى أن الوكالة تتعامل سنوياً مع عدد ضخم من الملفات والمعاملات، حيث تشير الإحصائيات الرسمية إلى أنها تسجل سنوياً أكثر من مليون معاملة عقارية، وتؤسس ما يزيد عن 200,000 رسم عقاري جديد، وتصدر ما يقارب 3 ملايين شهادة عقارية ومعلومة طبوغرافية.

معلومات عامة: نحو رقمنة شاملة للخدمات العقارية

شهدت الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية في السنوات الأخيرة ثورة رقمية حقيقية، في إطار استراتيجيتها للتحول الرقمي وتحسين الخدمات المقدمة للمواطنين. وتتجلى أهم مظاهر هذا التحول في:

1. منصة المحافظة العقارية عن بعد: وهي بوابة إلكترونية أطلقتها الوكالة في عام 2017، والتي تسمح للمواطنين بالاستفادة من عدة خدمات عن بعد، مثل الاطلاع على مراحل معالجة مطالب التحفيظ، وطلب الشهادات العقارية، والتحقق من صحة الوثائق العقارية. وقد بلغ عدد المستخدمين المسجلين في هذه المنصة أكثر من 100,000 مستخدم.
2. نظام المعلومات الجغرافية العقاري: وهو نظام متطور يسمح بإدارة المعلومات الجغرافية المتعلقة بالعقارات، مما يسهل عمليات التخطيط العمراني وإعداد التراب الوطني. وقد استطاعت الوكالة من خلال هذا النظام رقمنة أكثر من 80% من الخرائط الطبوغرافية.
3. مراكز الاستقبال العصرية: قامت الوكالة بتحديث مراكز الاستقبال التابعة لها، وتجهيزها بأحدث التقنيات، مما ساهم في تحسين جودة الخدمات المقدمة للمواطنين وتقليص آجال معالجة الملفات.

التحفيظ العقاري في المغرب: برامج الوكالة الوطنية

1. برنامج محاربة الفساد: أطلقت الوكالة برنامجاً شاملاً لمحاربة الفساد في القطاع العقاري، من خلال توحيد المساطر، وتبسيط الإجراءات، وتعزيز الشفافية في التعامل مع ملفات المواطنين. وقد ساهم هذا البرنامج في تحسين ترتيب المغرب في مؤشر مدركات الفساد بـ 12 نقطة بين عامي 2016 و2022.
2. برنامج التحفيظ الجماعي: وهو برنامج طموح أطلقته الوكالة بالتعاون مع وزارة الفلاحة، ويهدف إلى تسريع وتيرة التحفيظ العقاري، خاصة في المناطق القروية. ويتوقع أن يساهم هذا البرنامج في تحفيظ أكثر من 5 ملايين هكتار من الأراضي القروية خلال العشر سنوات القادمة.
3. التعاون الدولي: تنخرط الوكالة في العديد من برامج التعاون الدولي، خاصة مع المنظمات والهيئات الدولية المتخصصة في مجال المسح العقاري والخرائطية، مثل الاتحاد الدولي للمساحين (FIG) والمنظمة العالمية للملكية الفكرية (WIPO). كما وقعت اتفاقيات تعاون مع العديد من المؤسسات المماثلة في دول أخرى، مثل فرنسا واسبانيا وكندا.
4. تكوين الموارد البشرية: تولي الوكالة أهمية كبيرة لتكوين مواردها البشرية، حيث تضم مدرسة متخصصة في مجال المسح العقاري والخرائطية (المعهد الوطني للتهيئة والتعمير)، التي تقوم بتكوين المهندسين والتقنيين المتخصصين في هذا المجال. وتضم الوكالة حالياً أكثر من 4,000 موظف، منهم حوالي 600 مهندس متخصص في المسح العقاري والخرائطية.

وفقاً للتقرير السنوي للوكالة، فإن حجم الاستثمارات المخصصة لبرنامج التحول الرقمي بلغ أكثر من 500 مليون درهم خلال الخمس سنوات الأخيرة، مما أدى إلى تحسن ملحوظ في مؤشرات الأداء، حيث انخفضت مدة معالجة الملفات بنسبة 40%، وارتفعت نسبة رضا المستخدمين عن خدمات الوكالة إلى 75% في استطلاع أجري سنة 2022.

يمكنك الاطلاع أيضا على برامج دعم السكن في المغرب

التحفيظ العقاري ركيزة أساسية للتنمية الاقتصادية والاجتماعية

تمثل الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية ركيزة أساسية في النظام العقاري المغربي، من خلال دورها الحاسم في ضمان الأمن العقاري وحماية حقوق الملكية، مما يساهم في جذب الاستثمارات وتنشيط الدورة الاقتصادية. كما أن مجهوداتها المستمرة في مجال تحديث الخدمات ورقمنتها، جعلت منها نموذجاً يحتذى به على مستوى المؤسسات العمومية المغربية.

ورغم التحديات التي تواجهها، خاصة فيما يتعلق بتعميم التحفيظ العقاري في المناطق القروية، والتعامل مع الملكيات المشتركة والأراضي الجماعية، إلا أن الوكالة تمضي قدماً في تنفيذ استراتيجيتها للتطوير والتحديث، بهدف مواكبة المتطلبات المتزايدة للمواطنين والمستثمرين، وتكريس مبادئ الحكامة الجيدة والشفافية في تدبير الملف العقاري بالمغرب.

إن نجاح الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية في أداء مهامها، يشكل عاملاً أساسياً في نجاح السياسات العمومية المرتبطة بالتنمية الاقتصادية والاجتماعية في المملكة، خاصة فيما يتعلق بتطوير قطاع السكن، وتشجيع الاستثمار، وتنمية العالم القروي، وهي كلها أولويات استراتيجية ضمن رؤية المغرب التنموية.