يهدف ظهير التحفيظ العقاري إلى ضمان استقرار الملكية العقارية، وتطهير العقارات من التحملات غير المسجلة، وإنشاء نظام شفاف لتسجيل الحقوق العينية. يمثل الظهير الشريف الصادر بتاريخ 12 غشت 1913، كما تم تعديله وتتميمه، خاصة بمقتضى القانون رقم 14.07 لسنة 2011، إطارًا قانونيًا شاملًا ينظم التحفيظ العقاري في المغرب. . ينقسم النص إلى أربعة أقسام رئيسية تشمل أبوابًا وفروعًا، إلى جانب مقتضيات تنظيمية وعقوبات. فيما يلي عرض موجز وتحليل لمحتوى النص، مرتب حسب هيكليته.
ظهير التحفيظ العقاري: الباب الأول، طبيعة التحفيظ والغرض منه
يؤسس الباب الأول للظهير الشريف مفهوم التحفيظ العقاري ويحدد أهدافه الأساسية. وفقًا للفصل الأول، يرمي التحفيظ إلى إخضاع العقار لنظام قانوني نهائي غير قابل للإلغاء، من خلال إنشاء رسم عقاري يُبطل الحقوق غير المسجلة بعد مسطرة التطهير، ويتيح تسجيل التصرفات القانونية مثل نقل الملكية أو إقرار الحقوق العينية. في حين أن الفصول من 2 إلى 5 قد نُسخت بمقتضى القانون رقم 14.07، ينص الفصل السادس على أن التحفيظ اختياري في الأصل، لكن لا يجوز سحب مطلب التحفيظ بعد تقديمه. ومع ذلك، يصبح التحفيظ إجباريًا في حالات محددة، كما يوضح الفصل السابع، مثل المناطق المفتوحة للتحفيظ بقرار وزاري أو الحالات المنصوص عليها في القوانين الخاصة، مع توفير تسهيلات مثل إدراج المطالب مجانًا. كما ينص الفصل الثامن على فرض التحفيظ بأمر قضائي أثناء إجراءات الحجز العقاري.
يعكس هذا الباب رغبة المشرع في القضاء على النزاعات العقارية الناتجة عن التسجيلات غير الرسمية، مستلهمًا النموذج الفرنسي (نظام تورانس) مع مراعاة الخصوصيات المحلية مثل الحقوق العرفية. يعزز التحفيظ الإجباري الشفافية في المناطق ذات الأهمية الاقتصادية، بينما يحترم الطابع الاختياري حرية الملاك. إن نسخ بعض الفصول يُظهر التزام الدولة بتحديث النظام لمواكبة التطورات القانونية.
ظهير التحفيظ العقاري: الباب الثاني، مسطرة التحفيظ
الفرع الأول: المحافظ على الأملاك العقارية في ظهير التحفيظ العقاري
يحدد الفرع الأول دور المحافظ على الأملاك العقارية، حيث ينص الفصل التاسع على تعيين محافظ (أو أكثر) في كل عمالة أو إقليم للإشراف على الرسوم العقارية وتنفيذ إجراءات التحفيظ. يُعتبر المحافظ العمود الفقري للنظام، إذ يضمن الامتثال القانوني والإداري. ومع ذلك، يتطلب تركيز السلطة في يده رقابة صارمة لتجنب الأخطاء، كما يُبرز الفصل 97 لاحقًا.
الفرع الثاني: مطلب التحفيظ في ظهير التحفيظ العقاري
يتناول الفرع الثاني شروط تقديم مطلب التحفيظ. وفقًا للفصل العاشر، يحق للمالك، الشريك في الملك، أصحاب الحقوق العينية (مثل الانتفاع أو الكراء الطويل الأمد)، والمتمتعين بالارتفاقات بموافقة المالك تقديم المطلب. كما يتيح الفصل الحادي عشر للدائن الذي لم يُسدد دينه طلب التحفيظ بناءً على قرار قضائي بالحجز العقاري، بينما يسمح الفصل الثاني عشر للنائب القانوني للمحجور بالتقديم نيابة عنه. يوضح الفصل الثالث عشر أن المطلب يجب أن يتضمن بيانات الطالب (الاسم، الجنسية، الحالة المدنية، محل السكنى)، وصف العقار، حالة الحيازة، القيمة التجارية، والحقوق العينية المترتبة، إلى جانب أصل التملك. ويُشترط في الفصل الرابع عشر إرفاق الوثائق المثبتة للملكية، بينما ينص الفصل الخامس عشر على ترجمة الوثائق الأجنبية على نفقة الطالب. أما الفصل السادس عشر فيتيح تحفيظ عقارات متجاورة دفعة واحدة بطلب موحد.
يوسع هذا الفرع نطاق المستفيدين ليشمل فئات متنوعة، مما يعزز العدالة في الوصول إلى النظام. كما أن اشتراط تفاصيل دقيقة في المطلب يضمن الشفافية ويقلل من النزاعات، بينما تسهل إمكانية التحفيظ الجماعي إدارة العقارات الكبيرة أو المشتركة.
ظهير التحفيظ العقاري: الفرع الثالث، الإعلانات والتحديد ووضع التصميم
يُنظم الفرع الثالث إجراءات الإعلان والتحديد. ينص الفصل السابع عشر على نشر ملخص المطلب في الجريدة الرسمية خلال عشرة أيام، وتحديد تاريخ التحديد خلال شهرين. ووفقًا للفصل الثامن عشر، تُوزع الوثائق على المحكمة الابتدائية، السلطة المحلية، والجماعة للتعليق العام قبل خمسة عشر يومًا من التحديد. يشرف المحافظ على عملية التحديد، كما يوضح الفصل التاسع عشر، بمساعدة مهندس طبوغرافي محلف، بينما ينص الفصل العشرون على إجراء التحديد بحضور الأطراف، مع معاينة الحدود والحيازة ووضع تصميم مؤقت. ويُحرر محضر التحديد، وفقًا للفصل الحادي والعشرين، لتوثيق التفاصيل والمعاينات. في حال تغيب الطالب، كما يبين الفصل الثاني والعشرون، لا تُجرى العملية ويُثبت التغيب، بينما ينص الفصل الثالث والعشرون على إلغاء المطلب إذا تغيب الطالب دون عذر أو تعذر التحديد مرتين بسبب نزاع، مع نشر إعلان للتعرضات.
تضمن إجراءات النشر والتعليق العام إشراك العموم وتقليل التعرضات المفاجئة، بينما يعكس دور المهندس الطبوغرافي أهمية التحديد الجغرافي الدقيق. كما أن إلغاء المطلب في حال التغيب يعزز الانضباط في المسطرة.
الفرع الرابع: التعرضات
يتناول الفرع الرابع آلية التعرضات. ينص الفصل الرابع والعشرون على أن لمدعي الحق التعرض خلال شهرين من نشر إعلان انتهاء التحديد في حال المنازعة في الملكية، الحدود، أو الحقوق العينية. ويوضح الفصل الخامس والعشرون أن التعرض يُقدم كتابيًا أو شفويًا إلى المحافظ أو المهندس، مرفقًا بالوثائق مع تسديد الرسوم القضائية. كما ينص الفصل السادس والعشرون على أن التعرض باسم الغير يتطلب وثائق ونوابًا قانونيين. ووفقًا للفصل السابع والعشرين، لا يُقبل التعرض بعد انقضاء الأجل، باستثناء الحالات الاستثنائية التي يتيح الفصل التاسع والعشرون قبولها قبل إحالة الملف إلى المحكمة، بشرط تقديم وثائق وتسديد الرسوم. أما الفصل الثامن والعشرون فقد نُسخ.
تتيح التعرضات للمتضررين الدفاع عن حقوقهم، لكن الأجل المحدد يضمن سرعة المسطرة. كما يوازن قبول التعرض المتأخر بين العدالة والكفاءة، مع اشتراط أسباب موثقة.
الفرع الخامس: التحفيظ من طرف المحافظ والبت في التعرضات
يوضح الفرع الخامس إجراءات التحفيظ والبت في التعرضات. ينص الفصل الثلاثون على أن المحافظ يُحفظ العقار خلال ثلاثة أشهر من انتهاء أجل التعرض إذا تحققت الشروط ولم تُسجل تعرضات. وفي حال وجود تعرضات، كما يبين الفصل الحادي والثلاثون، يُبلغ المحافظ مضمونها للطالب، مع إمكانية رفع التعرض، قبوله، أو تجزيء المطلب. يُلغي الفصل الثاني والثلاثون التعرضات غير المدعومة، ويُحيل المطالب إلى المحكمة الابتدائية خلال ثلاثة أشهر. ووفقًا للفصل الرابع والثلاثين، يعين رئيس المحكمة قاضيًا مقررًا لتحرير القضية، يجوز له زيارة العقار أو انتداب مهندس. تُحدد جلسة علنية قبل ثمانية أيام، كما ينص الفصل الخامس والثلاثون، وتبت المحكمة في الحقوق وتُحيل الحكم إلى المحافظ، وفقًا للفصل السابع والثلاثين.
الطعن في قرار رفض التحفيظ
كما يتيح الفصل السابع والثلاثين مكرر الطعن في قرار رفض التحفيظ. أما في حال رفض المطلب، فيوضح الفصل الثامن والثلاثون أن التحديد يُلغى وتُعاد الوثائق. وتُبلغ الأحكام، كما تنص الفصول من الأربعين إلى السابع والأربعين، مع قبول الاستئناف والطعن بالنقض، بينما يعاقب الفصل الثامن والأربعون السوء النية بغرامة نسبتها 1% من قيمة العقار. ويُلغى المطلب إذا توقف الطالب ثلاثة أشهر، وفقًا للفصل الخمسين، وتُوزع التكاليف حسب حكم المحكمة، كما ينص الفصل الحادي والخمسون. وقد نُسخت الفصول 33، 36، 39، و49.
يعزز إتمام التحفيظ في غياب التعرضات سرعة المسطرة، بينما تضمن إحالة التعرضات إلى المحكمة حيادية البت. كما تردع العقوبات على السوء النية التعطيل الكيدي، وتقلل إمكانية التسوية من النزاعات القضائية.
الفرع السادس: التحفيظ الإجباري
ينظم الفرع السادس التحفيظ الإجباري في مناطق محددة. من الفصل الحادي والخمسين إلى التاسع عشر والخمسين، تُخضع العقارات لإجراءات خاصة، حيث تُحدث لجنة لمتابعة العمليات، وتتولى الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية أعمال البحث بمساعدتها. تُحرر المطالب تلقائيًا باسم الدولة للقطع مجهولة المالك، وتُنشر الإعلانات، مع قبول التعرضات خلال أربعة أشهر، وتُحال المطالب المثقلة إلى المحكمة.
تحليليًا، يدعم التحفيظ الإجباري المشاريع الكبرى والتنمية العقارية، بينما تعزز اللجنة التنسيق بين الجهات المعنية. كما تتيح الشهادات الإدارية توثيق الملكية لغير حاملي الوثائق الرسمية، مما يعزز العدالة.
الفرع السابع: إنشاء الرسم العقاري
يتناول الفرع السابع إنشاء الرسم العقاري. ينص الفصل الثاني والخمسون على أن المحافظ يُنشئ رسمًا عقاريًا يتضمن وصف العقار، بيانات المالك، والحقوق العينية، ويُمنح رقمًا ترتيبيًا مع إرفاق التصميم. ويتيح الفصل الثاني والخمسون مكرر تغيير اسمية الرسم بعد البيع. عند تجزيء العقار، كما يوضح الفصل الرابع والخمسون، يُنشأ رسم مستقل لكل جزء، بينما ينص الفصل الخامس والخمسون على الإشارة إلى حالة القصور أو الحجر، مع تعديل الرسم عند زوالها. يحق للمالك الحصول على نظير مصدق، وفقًا للفصل الثامن والخمسون، ويُسجل المحافظ البيانات في النظير ويُسلم بيانات عند الطلب، كما ينص الفصلان الستون والحادي والستون. وقد نُسخت الفصول 53، 56، 57، و59.
يُجسد الرسم العقاري وثيقة مرجعية تضمن اليقين القانوني، بينما تتيح إمكانية التجزيء إدارة العقارات المقسمة. كما يحمي تسجيل حالة القصور حقوق القاصرين والمحجورين.
ظهير التحفيظ العقاري: الباب الثالث،آثار التحفيظ
يحدد الباب الثالث آثار التحفيظ العقاري. وفقًا للفصل الثاني والستين، يُعتبر الرسم العقاري نهائيًا وغير قابل للطعن، ويُشكل أساس الحقوق المقيدة. كما ينص الفصل الثالث والستون على أن الحق العيني يُكتسب بالتقييد ولا يُسقط بالتقادم. ويوضح الفصل الرابع والستون أنه لا تُقام دعوى بشأن حق أُلغي بالتحفيظ، مع إمكانية رفع دعوى تعويض في حال التدليس، حيث يُعوض المتضررون من صندوق التأمينات إذا أُعسر المدلس.
تحليليًا، تمنع النهائية الطعون غير المبررة، ويضمن اشتراط التقييد حماية الحقوق أمام الغير. كما يعزز صندوق التأمينات العدالة للمتضررين من التدليس.
ظهير التحفيظ العقاري: القسم الثاني، إنشاء وتسجيل الحقوق العينية
الباب الأول: إنشاء الحقوق العينية
يتناول الباب الأول إنشاء الحقوق العينية. ينص الفصل الخامس والستون على تسجيل التصرفات المتعلقة بالحقوق العينية، مثل الاتفاقات، الأحكام، والإيجارات طويلة الأمد. ويحدد الفصل الخامس والستون مكرر أجل التقييد بثلاثة أشهر من اكتساب القرارات القضائية القوة أو تحرير العقود، مع فرض غرامات على التأخير. كما يوضح الفصل السادس والستون أن الحق العيني يوجد بالتقييد، بينما ينص الفصل السابع والستون على أن الاتفاقات تنتج أثرًا من تاريخ التقييد. ووفقًا للفصل الثامن والستون، تُقتصر الإيجارات غير المسجلة على ثلاث سنوات أمام الغير.
هكذا يضمن التقييد الإجباري الشفافية في التصرفات، بينما تشجع الغرامات الالتزام بالآجال. كما يوازن تحديد مدة الإيجار غير المسجل بين مصالح المالك والمستأجر.
الباب الثاني: التقييدات
يُنظم الباب الثاني إجراءات التقييد. من الفصل التاسع والستين إلى الحادي والسبعين، يُقدم طلب التقييد مدعومًا بالوثائق، مع إمكانية ترجمة الوثائق الأجنبية. ويتحقق المحافظ، وفقًا للفصول من الثاني والسبعين إلى الرابع والسبعين، من الهوية، الأهلية، ومطابقة الوثائق. يُنجز التقييد ببيانات موجزة، كما ينص الفصل الخامس والسبعون، وتُحدد الأولوية بترتيب الإيداع، وفقًا للفصلين السادس والسبعين والسابع والسبعين. تُقيد حقوق القاصرين عبر نوابهم، كما يوضح الفصل الثامن والسبعون، بينما نُسخت الفصول من التاسع والسبعين إلى الحادي والثمانين. وتُسجل حقوق الإرث وتُنشر الحقوق الجديدة خلال المسطرة، وفقًا للفصول من الثاني والثمانين إلى الرابع والثمانين. كما يتيح الفصلان الخامس والثمانون والسادس والثمانون مكرر التقييد الاحتياطي، مع عقوبة التقييد الكيدي بغرامة 1% من قيمة العقار. وتُسجل الحجوز وتُدرج التقييدات في النظير، كما تنص الفصول من السابع والثمانين إلى التسعين.
يمنع التحقق من الوثائق التزوير، ويحمي التقييد الاحتياطي الحقوق المتنازع عليها مؤقتًا، بينما يضمن ترتيب الأولوية العدالة بين الحقوق.
الباب الثالث: التشطيب
يتناول الباب الثالث إجراءات التشطيب. ينص الفصل الحادي والتسعون على أن التقييد يُشطب بناءً على وثيقة تثبت انقضاء الحق. ويُقدم طلب التشطيب وفقًا للفصول من الثالث والتسعين إلى الخامس والتسعين، ويُنجز ببيانات موجزة بعد التحقق. كما يتيح الفصل السادس والتسعون الطعن في قرار رفض التشطيب ويُحمّل الفصل السابع والتسعون المحافظ مسؤولية الأخطاء، بينما ينشئ الفصل المائة صندوق تأمينات بقيمة 100 مليون درهم للتعويض. وقد نُسخت الفصول 92، 98، و99.
يضمن التشطيب تحديث الرسم العقاري، بينما يعزز صندوق التأمينات ثقة الأطراف في النظام. كما تضمن مسؤولية المحافظ الدقة في الإجراءات.
الباب الرابع: تسليم النظير وشهادة التقييد
يُنظم الباب الرابع تسليم النظير. ينص الفصلان المائة والأول والمائة والثاني على أنه في حال ضياع أو تلف النظير، يُقدم المالك وثائق تثبت الحادث، ويُسلم نظير جديد بعد النشر، مع نفس القيمة القانونية. وإذا تعذر التسليم، كما يوضح الفصل المائة والثالث، تُرفع القضية إلى المحكمة.
وعليه، يضمن إصدار النظير الجديد استمرارية التصرفات، بينما يحمي اللجوء إلى المحكمة حقوق المالك.
ظهير التحفيظ العقاري،القسم الثالث: العقوبات
يحدد القسم الثالث العقوبات المتعلقة بالتحفيظ. ينص الفصل المائة والرابع على معاقبة التزوير وفق القانون الجنائي، بينما يعاقب الفصل المائة والخامس تحريف أنصاب التحفيظ وفق الفصل 606 من القانون الجنائي. كما يعاقب الفصل المائة والخامس مكرر عرقلة التحديد بالحبس من شهر إلى ستة أشهر أو غرامة من 500 إلى 1000 درهم.
تحمي العقوبات سلامة النظام العقاري، وتتناسب مع طبيعة الجرائم مثل التزوير والعرقلة.
ظهير التحفيظ العقاري، القسم الرابع: مقتضيات عامة
يُنظم القسم الرابع مقتضيات عامة. يتيح الفصل المائة والسادس تسجيل المطالب والتقييدات إلكترونيًا وفق نصوص تنظيمية، بينما ينص الفصل المائة والسابع على احتساب الآجال وفق الفصل 512 من قانون المسطرة المدنية. وتُحدد الوجيبات بنصوص تنظيمية، كما يوضح الفصل المائة والثامن، وتُعتبر الأحكام قابلة للاستئناف والنقض، وفقًا للفصل المائة والتاسع. كما تُستخلص الرسوم وفق القانون 15-97، كما ينص الفصل المائة والعاشر.
يعكس التسجيل الإلكتروني التكيف مع التكنولوجيا، بينما يضمن تحديد الآجال والرسوم الوضوح في الإجراءات.
التعديلات الحديثة والتطورات
عرف ظهير التحفيظ العقاري في المغرب تغييرات متعددة، حيث شهد الظهير الشريف تعديلات جوهرية لمواكبة التطورات القانونية والاقتصادية. نسخ القانون رقم 14.07 لسنة 2011 عدة فصول، مما عزز تحديث النص، بينما أتاح القانون رقم 57.12 الصادر بموجب الظهير الشريف رقم 1.13.116 بتاريخ 30 ديسمبر 2013 للمحافظ انتداب مهندس طبوغرافي محلف من مصلحة المسح العقاري أو القطاع الخاص، مما يعزز المرونة والكفاءة. كما أُدخل التسجيل الإلكتروني، الذي يُنظم بنصوص تنظيمية، لتسهيل الإجراءات.
